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失敗しない土地さがしの話!?

不動産の商売方法に秘密
土地探しチェックポイント!

土地を探し、住宅の建築を考えている人は大変です。
なぜなら、土地と建物両方で頭を使い、両方でお金がかかるからです。
面倒くさいので建売を買う人も多いでしょう。それならそれで結構です(-_-)

しかし、土地探し、家づくりのプロセスの中に、自分らしさを追求する喜びを見出し、精力的に「我が家」を手に入れようと、がんばる人を私達は応援せずにいられません。非力ながら、何かしらのガイドとなれば幸いです(^O^)

少し長くなりますが、お読みください(^_^)/


第1章: どうやって土地を探したらいいのか? 

① インターネットで土地を探す?

現在 不動産の売土地情報の多くは不動産業者の組織ごとにデーターベースになっており、それぞれがポータルサイトのように売り情報が一覧になって調べることができます。地図情報なども添付されている場合もあり、まずはインターネットで情報収集することをお勧めします。

また、特定地域に密着し、対象地域の情報に特化した不動産屋も、ネットで土地情報を提供しております。
しかし・・・・ 表に出ない情報もある?!


② 対象の地域を車で回って、売り土地の看板を探す。

団地などの売り土地には、不動産屋が立てた看板が良く見受けられます。
事前にインターネットで下調べをして売地を見に行くと、その近くにノーチェックだった売地を発見することもあるでしょう。
現地へ実際に行くことは、高低差や雰囲気や日照や音など、重要な条件を確認できるので、気になる土地は何度も足を運ぶことがとても大切です。


③ 対象地域に根ざした不動産屋さんに足を運ぶ。

すぐに売れそうないい物件をあえて表の情報に出さないで、自社で売る業者さんもいると聞いたことがありますし、物件の履歴(かつてどういう使われ方をしていたか)などインターネットでは知りえない隠れた情報も入手できるでしょう。


④ 建売業者に土地探しを依頼する。

もちは餅屋といいまして、建築を一生懸命している会社は、一般人と同じ程度しか土地情報をもっていません。一方で、建築条件付土地という手法で、建物の注文をとることに注力している建売屋さんが、異様に多いのが現実です。

この業者さんの場合は、まずは自社の条件付物件を優先して販売しようとする傾向があります。

※ 建築条件付土地とは?
A社が所有する土地を販売するに当たり、A社又はA社の指定する建設業に、その土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地をいいます。

土地は相場よりも安くしておいて、建築で利益を出そうとする傾向があるようにも思います。土地は公示価格などで、高い安いの判断ができますが、建物はよほどの目利きでなければ、その質と金額が妥当かどうか判断は無理だからです。 

条件付ではない土地であれば好きな建築が可能です!
「いい家に住みたい」と願うならば、こうした条件付の土地を避けましょう。
条件付とは表示がしてあっても、交渉すれば、あっさり条件付で無くなったりするケースもよくありました。


いい物件は、なかなかオープンにならない第2章: 土地の確認すべき条件

① 土地の場所(地区・交通条件(通勤経路と時間)

京都市内で土地を探す場合、希望とする地域をまず優先しようとするわけです。
もともとの地理勘があるところは住みやすいだろうし、交友関係も継続できるメリットがあります。

しかし、ここで発想を変えてまったく別の地域まで物色の範囲を広げれば、より条件の良い土地に出会える確率も高くなります。


② 周辺環境(学校、店舗、医院、までの距離。道路、隣家の状態など)

小学生の子供のいる家庭では、通学先の学区の範囲で探すことが最優先として考える人が多いです。その場合の通学距離ですが、なるだけ短くしたいという親心は働きますが、徒歩30分であっても子供は遊びながら帰るものですし、あまり近すぎるのも自堕落になると考える人もいます。

学区であれば良しとして距離は気になさらない方がよろしいようです。

また、買い物の便なども重要かもしれませんが、現代は車社会です。
良いにこしたことが無い程度と捉えて、まずは周辺の住宅街の雰囲気を重視しましょう。

雰囲気を大きく左右するのは、周辺環境の植栽です。良好な植栽があれば、それを借景にすることもでき、ポイントが高くなると思います。

個人的には、「静けさ」というものは、最高の条件として考えます。

夜の安眠・休日の平穏さ・夏に網戸だけで通風を取ることができることは重要です。
休日でもサッシを締め切らなければうるさいような土地は、かなり生活上問題があると考えます。


③ 敷地形状(整形の土地かどうか)

変形した土地は相場に比べて幾分か安いケースがあります。

変形土地には大きくいて2種類あります。

1つ目は旗竿敷地。

元の敷地を半分に分筆しようとすると奥の敷地が旗竿のような形になります。
住んでみると奥まっていて道路の通行視線が気にならず、案外居心地は良いです。

しかし、工事を進める際には、困難を伴います。

クレーンが入らなければ、手作業での上棟となるし、上下水道の引き込みも長くなるし、駐車場にするには位置が限られ、通常の接し方よりもスペースは余計に必要になります。

車両を2台持ちたいと考えている場合は、竿の部分を除いて30坪は最低限欲しいところです。

相場としても、仮に敷地全体で、100坪であって、竿の部分が10坪だとしたら、有効は90坪と考えて、その地域の相場よりやや安い単価を掛けたものであるべきです。

だから、並みの坪単価では割高であると判断し、以上の観点の分だけ相場より安いかどうか考慮が必要です。

2つ目は台形や多角形という不整形という変形土地の場合です。

これも、ハウスメーカーのような企画設計では有効活用できないので、割安となる場合があります。しかし、設計事務所や我々にとってみれば、敷地の形を生かすように魅力的な活用を考え、より魅力的へとつくることが可能かもしれなません。

コスト面でも、1面を斜めにする程度は大きなコストアップにもなららないし、木造という自由度の高い工法においては何の問題も無く施工できます。

ある意味お買い得であることもある土地です。


④  敷地の高低差

丘陵地の造成の場合とか、道路よりも少し高くなった土地があることでしょう。
緩い勾配の場合は、そのまま自然勾配にて分譲されたりしますし、高低差が大きい場合はL型擁壁がはいっていたりするでしょう。

うまく高低差を生かしておもしろい家が可能になる場合もあれば、実は安全に建築するにはお金がかかる土地かもしれません。


⑤  日照条件(道路づけの方位、周辺家屋との距離、圧迫感など)

道路の方位について:日本人の南側道路信奉は根深いものがあります。
分譲地においては、2割ほど高めに設定されていながらも南側の敷地から順番に売れていきます。

ハウスメーカーのモデルハウスがほぼすべて南側の道路を前提とした設計になっているから、一般の人でもプランを想像しやすいことも背景にあるのでしょう。

しかし、北側の道路にしても、プランニング次第で南側に明るいリビングをとれる利点もあるでしょう。


⑥  既存建物のあるなし

売り土地に古い家屋が付いているケースもあります。

古い家をリノベーション、リフォームして住んでしまう計画も考える人もいますが、どの程度まで改修が可能なのか?その家屋の構造は腐っていないで再利用可能なのか?希望のリノベーションでどの程度の費用が必要なのか?

様々な高度なコンサルティングが必要で、一般の方で判断は付かないでしょう。

当社では古家屋付を購入されたお客様が、古家屋を解体してから家づくりを始めた方もおられます。
現在のお住まいの場所で、建て替えで家づくりもしてきました。
また建て替え不可の場合は、某TV番組のようなリノベーション、リフォームで家づくりもしています。


⑦ 登記の問題(権利、地目)

所有者が亡くなっているのに名義の変更を長期間していない。また、現状では宅地なのに地目は農地のままである。実際に測量した土地の面積と登記上の面積に大きく差があるなど、登記上問題のある土地は、もちろん専門的なコンサルティングが必要です。


⑧ 建築法規(市街化区域、都市計画区域、防火地域、接道条件、等)

建築地には最低でも2mは道路と接していないと新築は出来ません。
また、実際は道路に見えていても、実は隣家の所有する「私道」であったりするケースもあります。

そして京都の場合、景観条例にかかる地区もあり、適合する指定の材料を使わなければならないなど、家づくりで余計にコスト面でかかる場合もあります。


⑨ インフラの引き込み、地盤状況(上下水道・ガスの有無)

ガス管の埋設がない場合は、オール電化にすれば問題なく建築できますが、上下水道の整備の行き届いていない土地の場合は別途引き込み費が必要です。

また、当社のプラスワンハウスの家づくりでは、地盤調査をして結果次第で軟弱地盤の場合は、改良工事や杭工事をしてから、家づくりをしています。

私共は家を建てるプロ   ~総 括~
上記のように、表面的に見える事柄だけで判断の付かない要素が多くあり、場合によっては建築計画全体を大きく左右するケースもあります。

ある問題があったから、すぐだめだということでも無く、諸条件を総合的に加味して判断するという姿勢が、土地購入の成功の鍵に思えます。

もちろん、私共は家を建てるプロですが、土地選びまでトータル的にサポートさせて頂く事も多くございます。なぜならば、どういう土地に家を建てると良いのかということもよくわかっているからです。

もし、土地選びでもお困りであれば、一度、お気軽にご相談ください。

ここまで、長々とお読みくださり、ありがとうございました。


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